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Há algumas formas de investir em imóveis sem a necessidade de construir ou adquirir o próprio. O mercado financeiro oferece algumas modalidades de investimentos em que o investidor compra cotas de imóveis, sejam residenciais, comerciais, industriais, logísticos etc., em troca de rentabilidade.

Aqui vamos falar sobre as Letras de Crédito Imobiliário (LCI), os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e também sobre os Fundos de Investimento Imobiliário (FII). Você sabe qual a diferença entre eles?

Financiar o setor imobiliário

Primeiro a LCI. Trata-se de um instrumento de captação emitido por instituições autorizadas pelo Banco Central. O objetivo é financiar o setor imobiliário que tem como lastro financiamentos imobiliários garantidos por hipoteca ou alienação fiduciária do imóvel.

O LCI pode remunerar o investidor por meio de um porcentual do CDI, CDI + spreads, ou com base em índices de preços, como IPCA ou IGP-M ou mesmo taxa prefixada. É uma aplicação garantida pelo Fundo Garantidor de Créditos (FGC) para valores até o limite de R$ 250 mil por CPF ou CNPJ. Apresenta como vantagens a isenção de Imposto de Renda (IR) para pessoa física no rendimento e no ganho de capital e IR via tabela regressiva para investidor pessoa jurídica.

Renda fixa, sim, mas sem proteção do FGC

O CRI, por sua vez, é um título lastreado em créditos imobiliários, representativos de parcelas de um direito creditório. A remuneração pode ocorrer nas mesmas condições previstas para o LCI e também há isenção de IR e de IOF (imposto sobre Operações Financeiras) para pessoa física no rendimento. É um produto geralmente destinado a investidores qualificados e profissionais e, ao contrário da LCI, o CRI não conta com a garantia do Fundo Garantidor de Crédito.

Tanto LCI quanto CRI são ativos de renda fixa. A não incidência de IR potencializa seus ganhos em comparação com outros produtos financeiros e o valor de face. O prazo e a remuneração de uma LCI ou de um CRI são predefinidos.

Condomínios de investidores

Os Fundos de Investimento Imobiliário (FII) são como “condomínios” de investidores que aplicam em conjunto em ativos imobiliários. O dinheiro investido é administrado por um gestor, responsável por escolher as aplicações mais vantajosas para este fundo.

Normalmente, os ativos adquiridos são os próprios empreendimentos, como shoppings, lajes corporativas, galpões logísticos e industriais. No entanto, existem FII que aplicam em títulos imobiliários (LCI ou CRI), ou seja, investimentos de renda fixa.

O FII tem como característica ser um investimento de renda variável. Negociado em Bolsa de Valores, apresenta oscilações diárias no valor de suas cotas, não sendo aconselhável para investidores com perfil conservador ou moderado.

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